La venta de una vivienda parece algo sencillo, pero a veces preocupa el desconocimiento concreto sobre cuáles son los impuestos que tendrás que pagar cuando vendas tu vivienda.
Es necesario saber exactamente lo que se tendrá que pagar y el tiempo del que disponemos para hacerlo.
Cada uno de los municipios, autonomías y el Estado mismo, aportan modelos diferentes para recaudar sus impuestos a través la Agencia Tributaria.
A continuación te explicaremos los diferentes impuestos de los que no puedes olvidarte si decides vender tu vivienda.
Ganancia Patrimonial
Con la venta de la vivienda hay que valorar si se ha obtenido realmente un beneficio, y en base a eso se deberan pagar o no, algunos de los impuestos que a continuación detallamos.
Para calcular el valor de la vivienda (o valor de adquisición) en el momento de venderla, y saber si se obtiene ganancia patrimonial deberemos saber:
- El importe real de adquisición (que constará en la escritura) en caso de venta, o el valor declarado en caso de donación.
- El coste de inversiones y mejoras efectuadas (aunque no podemos contar con los gastos de mantenimiento habituales de la vivienda).
- Gastos y tributos inherentes tales como los impuestos de Hacienda, la notaría, las comisiones de la inmobiliaria,…
- Las amortizaciones fiscales deducibles.
El valor de transmisión se podrá conocer valorando:
- Importe real de la transmisión, declarado en la escritura a efecto de Sucesión y Donación.
- Gastos y tributos inherentes tales como la plusvalía municipal, gastos de escritura,…La ganancia patrimonial se va a determinar por la diferencia existente entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.
El resultado será la ganancia que se tendrá que someter a los tributos correspondientes.En el caso de que el resultado de esta resta sea negativo, es decir que se ha vendido por un valor menor al que se afrontó en la adquisición, se produce lo que se llama una pérdida patrimonial. Si se produce esta situación la persona que ha sido la propietaria, hasta el momento de la venta, quedará exenta de pagar los impuestos a continuación detallados.
ITP (impuestos sobre transmisiones patrimoniales)
Este impuesto pertenece a las comunidades autónomas y sólo afecta a vendedores particulares, nunca a empresas.
La liquidación se declarará mediante el modelo 600.
Este se presentará en un plazo máximo a 30 días hábiles a contar a partir del día después de la firma del contrato de compraventa.
Suele aplicarse un tipo impositivo del 10%, aunque eso puede variar dependiendo de la comunidad autónoma dónde se realice la liquidación.
IRPF (impuesto sobre la renta de personas físicas)
La ganancia o pérdida patrimonial que se obtenga a causa de la transmisión de un bien inmueble, deberá constar en nuestra declaración de la renta.
El vendedor de una casa solo deberá pagar este impuesto en caso de obtener ganancia en el momento de la venta.
Para calcular dicha ganancia hay que tener en cuenta todos los gastos derivados de la venta, las posibles reformas…
Una vez lo sepamos, el IRPF solo se aplicará a la parte del beneficio obtenido.
Pongamos un ejemplo:
Si compramos una casa por un valor total de 200.000€ (gastos incluidos) y le hacemos una reforma de 30.000€, vendiéndose después por 300.000€ (gastos incluidos).
La ganancia patrimonial será de 70.000€. Por lo que solo se pagará IRPF de esos 70.000€.
El porcentaje de IRPF que deberá aplicarse será:
- 19% en ganancias de hasta 6000€
- 21% en ganancias desde 6000€ hasta 50.000€
- 23% en ganancias superiores a 50.000€
En nuestro caso se debería aplicar el 23% de IRPF.
Existen una serie de factores por los que estaríamos exentos de pagar este impuesto, que serían:
- En caso de que no suponga una ganancia patrimonial.
- Si la ganancia por la venta de la vivienda habitual se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual. En este caso tenemos dos años para hacerlo.
- Si la ganancia se reinvierte en la construcción de otra vivienda habitual, disponemos de dos años tras la venta.
- Teniendo más de 65 años, sea cual sea la ganancia, siempre que se trate de la vivienda habitual.
- Mayores de 65 años si lo que se vende no es la vivienda habitual y contraten una renta vitalicia.
- Si existe situación de dependencia severa o gran dependencia.
En los casos 2 y 3 deberemos hacer constar en la declaración de la renta que se ha vendido la casa, pero todavía no hemos comprado la nueva vivienda (si se piensa hacer hay que indicarlo desde el primer momento en los epígrafes G2 y G5).
Si al final compramos una casa más barata que la que vendimos, habrá que tributar por esa diferencia.
La donación de la vivienda también tributa en el IRPF y hay que tener cuidado, ya que es algo que podemos olvidar con facilidad.
En este caso no solo paga quien recibe sino también quien la da, por la supuesta ganancia que se haya podido obtener, entendiéndolo así la Agencia Tributaria.
Nos podemos encontrar que aún estamos pagando la hipoteca de esa casa y al venderla decidimos amortizarla, en este caso es importante saber que deberemos pagar el IRPF del capital pendiente de amortizar.
¿Y eso que quiere decir?
La manera más fácil es verlo a través de un ejemplo. Si vendemos la casa por 200.000€ y amortizamos el capital pendiente de la hipoteca, que sería de 70.000€.
La cantidad que nos quedará para reinvertir serán 130.000€ y la cantidad en la que se basarán para que paguemos el porcentaje correspondiente de IRPF será de los 70.000€ que hemos amortizado.
IIVTNU (impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana) o plusvalía municipal
Disponemos de 30 días hábiles (descartando domingos y festivos) a partir de la escritura pública para hacer el abono de dicho impuesto en el ayuntamiento correspondiente.
En este impuesto se grava la revalorización que experimenta el inmueble durante los años transcurridos desde la anterior transmisión hasta el momento de vender, heredar o donar.
Cada ayuntamiento es el encargado de decir lo que deberá pagarse, aunque nunca puede ser superior al 30% del valor catastral.
A pesar de ser un impuesto declarado como inconstitucional por el Tribunal Constitucional, muchos ayuntamientos lo siguen cobrando al no haber sentencia firme.
IBI
Este impuesto varía dependiendo del ayuntamiento y lo paga la persona que sea dueña de la vivienda el día 1 de enero, del año en curso.
Aunque según una sentencia del Tribunal Supremo, es posible dividir el IBI entre el comprador y el vendedor, repartiéndose de forma proporcional.
Estos son los impuestos que debes conocer si quieres vender tu vivienda y recuerda, que en esta situación es muy recomendable estar correctamente asesorado por expertos, que te ayudarán a tener una justa valoración de lo que a nivel económico te va a suponer la venta.
Si deseas más información, nos ofrecemos a asesorarte de forma personalizada. Puedes hacer llegar tu consulta a través del formulario de contacto, por el correo electrónico info@inmobiliariacano.es o a través del teléfono +34 950177116. Estaremos encantados en poder ayudarte.
