Cuando se compra una vivienda en una inmobiliaria, o a un particular, se suele firmar un contrato de compraventa. Sin embargo, también es habitual que ignoremos la importancia del consentimiento en este documento legal. A continuación, definimos en qué consiste y damos todas las características que debe tener este tipo de contrato para que sea beneficioso para las partes implicadas.
¿Qué es el consentimiento en un contrato de compraventa?
La aceptación de las condiciones expresadas en el mismo. Es decir, la parte que vende puede poner una serie de requisitos y la parte que compra puede añadir otros distintos para que el contrato se considere perfecto. En el momento de la firma por las dos partes, se entiende que ambas han aceptado las condiciones del contrato y que van a cumplirlas.
En términos legales, se entiende que la firma se produce tras la lectura del contrato, por lo que solo se podría presentar una reclamación en caso del denominado vicio del consentimiento, que incluye los siguientes supuestos:
· El contrato se firmó por un error. La corrección del mismo vuelve a validarlo. Si el error tiene relación con la vivienda que se ha vendido o con las condiciones que llevaron a venderla, habría que aclarar lo sucedido antes de la redacción, y firma, de un nuevo contrato. La jurisprudencia indica que el error debe ser esencial y afectar al conocimiento defectuoso de las condiciones de la operación. Igualmente, se añade la posibilidad de que la situación sea el resultado de una imposición y que conlleve graves perjuicios para una de las partes. La alteración voluntaria de la información en el contrato puede considerarse error y conllevar su nulidad.
· Se ejerció la violencia para obligar a una de las partes a firmar el contrato. La intimidación y las amenazas probadas conllevan la nulidad del contrato. La ley no considera violencia el firmar por respeto o sumisión a otras personas.
· Se firma el contrato por dolo. Debe ser grave y no puede ser usado por ninguna de las partes. Si es accidental, solo la parte que lo ejerza deberá abonar la indemnización correspondiente por daños y perjuicios.
¿Qué tipo de personas no pueden dar su consentimiento a un contrato de compraventa?
Los discapacitados y los menores de edad no emancipados. En ambos casos el contrato se considera nulo de pleno derecho, pudiéndose presentar la demanda correspondiente contra la otra parte y la solicitud para exigir el pago de los daños y perjuicios que se hayan podido derivar de esta situación.
¿Qué ocurre si los firmantes de un contrato están en lugares distintos?
En ocasiones, se puede comprar o vender una vivienda en otra ciudad sin tener que estar presentes ni el comprador ni el vendedor en el mismo lugar. Se entiende que hay aceptación desde que el comprador acepta la oferta del vendedor o cuando este último recibe la oferta del primero y no puede rechazarla sin faltar a la buena fe.
En este caso, se considera que el contrato se ha celebrado en el lugar en el que se realiza la oferta. De usarse algún dispositivo automático para la firma del contrato, se entiende como celebrado desde que se acepta el mismo.
¿Qué es el perfeccionamiento del contrato?
La inclusión del consentimiento en el mismo, pero esto no conlleva que haya que entregar la vivienda adquirida. Por lo tanto, se trata de una forma legal que hace referencia a la claridad del texto, pero no a los plazos que han de cumplirse para la entrega de lo adquirido. Por lo general, también se incluyen los medios de pago y los plazos del mismo. A la firma del contrato, es habitual el tener que entregar una cantidad de dinero determinada, pero, insistimos, esto no implica que se le faciliten las llaves de la propiedad al comprador.
¿Puede uno de los cónyuges firmar un contrato de compraventa sin el consentimiento de su pareja?
En ocasiones, uno de los miembros de la pareja firma un contrato de arras y da una señal para la entrada de una vivienda sin la firma del otro miembro. Si bien se entiende que en régimen de gananciales la otra persona podría conocer esta situación (además, puede firmar el contrato final cuando lo desee), no siempre es así.
En este último caso, la parte que no ha firmado tiene cuatro años de plazo para reclamar el dinero extraído de la sociedad de gananciales para la compra de la vivienda y solicitar la nulidad del contrato firmado sin su consentimiento expreso.
Solo se entiende que hay consentimiento implícito en caso de donación, aunque también ha de expresarse la voluntad de la misma y no se debe actuar dando por hecho que la otra parte va a admitirla.
¿Qué sucede si el vendedor no entrega la vivienda?
A pesar de haber perfeccionado el contrato, de haber ofrecido un consentimiento legal y de haber pagado, podría suceder que el vendedor no entregase la vivienda en tiempo y forma. En estos casos, habría que tener en cuenta los siguientes supuestos:
· El contrato se ha basado en una cosa o servicio imposible.
· El contrato es inválido, ya que no existe la vivienda que se ha vendido. En este caso, también se puede demandar al vendedor por estafa.
· El vendedor ha experimentado una situación que le impide entregar la vivienda.
Salvo en el último caso, en el que se podría esperar a que el vendedor solucionara su problema, la ley indica que el contrato se da por resuelto pudiendo presentarse la demanda correspondiente contra el vendedor por parte del comprador.
Esperamos haber ofrecido toda la información necesaria para entender mejor tanto en qué consiste el consentimiento como cuál es su importancia en un contrato de compraventa de una vivienda (sea un piso o una casa).
El cumplimiento detallado de todos los requisitos ya comentados convertirá al contrato final en un documento justo para ambas partes y, sobre todo, que cumple con la legalidad vigente, evitando así posibles demandas posteriores que suelen acarrear situaciones económicas de complicada solución.
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