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Venta de una casa heredada cuando no hay acuerdo entre herederos

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La venta de una casa heredada cuando no hay acuerdo entre herederos pueden llegar a un acuerdo, como por ejemplo que uno de ellos se quede la vivienda y abone en dinero la parte correspondiente a los dem√°s.

Pero ¬Ņqu√© ocurre si¬†alguno de ellos no est√° de acuerdo¬†porque prefiere vender la propiedad a terceros?

La situación de proindiviso o copropiedad

Esta situaci√≥n la encontramos cuando¬†la propiedad se ha heredado por partes, es decir, sin que uno de los herederos compre la totalidad de la vivienda a los dem√°s o se quede a vivir en ella. En un principio, no plantea ning√ļn problema hasta que uno de los herederos decida vender su parte.

¬ŅSe puede vender una parte de una propiedad?

Perfectamente, incluso aunque la vivienda sea indivisible. De esta manera el título de copropietario pasaría al comprador, como si hubiera estado en el testamento.

Sin embargo, si los herederos aceptan la¬†herencia¬†pero no realizan la¬†partici√≥n o adjudicaci√≥n de bienes y titularidades,¬†no podremos vender¬†una parte¬†para que alguien pueda vivir en la misma o hacer otro uso material de ella, ya que se tratar√≠a de¬†participaciones indivisas, es decir, ¬ętodo es de todos¬Ľ.

Soluciones para la venta de una casa heredada, cuando no hay acuerdo entre los herederos

Aceptación

Este aspecto puede ser clave para solucionar este conflicto. La aceptación de la herencia es un acto libre y voluntario. Por tanto, si alguien no la acepta, su parte se repartiría en donación entre el resto de los herederos.

Partición

Esta opción nos permite más soluciones, ya que así se puede vender una parte sin que el resto de los herederos pierdan su titularidad. La partición consiste en repartir los bienes heredados a partes iguales claramente divididas, incluso aunque se trate de un inmueble. Si se opta por esta vía, lo ideal es dividir la propiedad en bienes concretos.

Aunque se opte por una de estas soluciones, ¬Ņqu√© sucede cuando uno de los herederos quiere vender la totalidad de la propiedad y los dem√°s no est√°n de acuerdo?

Dudas respecto a los desacuerdos entre herederos de una propiedad inmobiliaria

Podemos encontrar distintos casos en estos desacuerdos. Veamos, desde el punto de vista legal, lo que ocurre en cada uno, y las soluciones ventajosas a este tipo de casos.

¬ŅPuede uno de los herederos vender la totalidad de la vivienda y pagar la cantidad proporcional al resto?

Solo con el consentimiento de los demás herederos. Aunque quien la venda abone con total corrección el precio correspondiente a los demás, no puede venderla si los otros no han expresado que están de acuerdo.

¬ŅPuede uno de los herederos vender su participaci√≥n indivisa?

Sí. Puede vender su parte si se ha llevado a cabo la partición o adjudicación de bienes y titularidades, con o sin el consentimiento de los demás herederos.

Eso sí, ellos tendrán preferencia para comprar dicha partición así que, en caso de que la reclamen, el vendedor se verá obligado a vendérsela a ellos, tanto si la vende a uno de los otros herederos como para ser repartida entre ellos.

Entonces decimos que los demás herederos pueden subrogarse en el lugar del comprador.

Se debe notificar la venta de una participación indivisa a los demás herederos. Desde dicha notificación, dichos herederos tendrán un mes de plazo para subrogarse.

¬ŅEs m√°s ventajoso vender la vivienda a uno de los herederos o a otro particular?

Resulta más ventajoso vender la vivienda a uno de los herederos, debido a los costes fiscales que conlleva el cambio de titularidad si se vende a un comprador externo.

¬ŅPuede un heredero quedarse con el 100 % de la vivienda?

Sí, y comprar las partes de la vivienda al resto de herederos sería una buena solución para estos casos. El problema es que, como siempre, se necesita que ellos estén de acuerdo.

¬ŅQu√© se puede hacer si uno de los herederos se niega a vender su parte?

Si uno o varios herederos quieren vender una propiedad pero otro de ellos no quiere, existe la posibilidad de exigir la partición de la misma.

Así, los herederos podrán vender sus participaciones indivisas al comprador, pero una seguirá perteneciendo a quien se negó, quien tendrá que llegar a un acuerdo con el comprador sobre si venderla o no.

Existen muchas posibilidades para la venta de una casa heredada que el comprador pueda hacer uso del inmueble aunque el heredero no haya vendido su participación.

Por ejemplo, el arrendamiento.

¬ŅQu√© ocurre si a√ļn as√≠ no se llega a un acuerdo?

Puede seguir habiendo desacuerdos sobre si vender una propiedad o no, así como sobre la cantidad del importe a pagar por uno de los herederos al vender su participación o el valor total del inmueble. En ese caso, hay dos opciones:

1. Se puede acudir a un mediador antes de llegar a vía judicial. Así, se podrá encontrar una solución adecuada sin causar tantas molestias y capaz de satisfacer los intereses de todos.

2. Si se ha acordado la venta de una participación indivisa a uno o varios de los demás herederos, pero no hay un acuerdo sobre el precio, se puede acudir a los tribunales para ejercitar una acción de división.

Por medio de este procedimiento se solicita al Juzgado que se extinga ese condominio, lo que puede hacerse de dos modos:

‚Äď Adjudicando una parte del inmueble a cada uno de los propietarios si se trata de un bien divisible.

‚Äď Vendiendo el inmueble, de manera que las ganancias se repartan equitativamente entre los copropietarios.

La acción de división en la venta de una casa heredada es un derecho de cualquiera de los propietarios, por lo que para solicitarla no necesitará el consentimiento de los demás.

Adem√°s, se puede llevar a cabo incluso aunque la propiedad se declare inservible.

Subasta voluntaria para la divisi√≥n de la cosa com√ļn

La¬†acci√≥n de divisi√≥n¬†de una¬†vivienda indivisible o inservible¬†puede llevar a una subasta voluntaria para la divisi√≥n de la cosa com√ļn, lo que llevar√≠a a una subasta p√ļblica de la vivienda.

Como se puede ver, hay multitud de v√≠as para llegar a un acuerdo, sin llegar a la subasta p√ļblica de la¬†herencia, que probablemente es menos ventajosa para los propietarios.

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