La venta de una vivienda recibida en herencia conlleva una serie de pasos legales que debemos conocer para que todo el proceso se lleve a cabo con normalidad y, de esta forma, evitar contratiempos inesperados. Según datos reflejados en un informe del Consejo General de Economistas, respaldados por el gremio del notariado, en 2019 se suscribieron en España 640.823 testamentos.
Hablamos de la cifra más alta desde 2011, fecha a partir de la cual se estudian estos registros. Sin embargo, 47.451 de esas herencias fueron rechazadas, lo que supone también un récord y más del doble de los renuncios que se produjeron en dicho 2011.
¿Qué significa esto?
Que debemos tener en cuenta una serie de factores antes de aceptar un legado que nos corresponda y también, por supuesto, si tomamos la decisión de poner en venta este patrimonio inmobiliario.
La aceptación o renuncia de la herencia son decisiones irrevocables
En primer lugar hemos de tener claro que la aceptación o renuncia de la herencia es una decisión irrevocable que, una vez establecida, no puede anularse.
Conviene saber que el Código Civil confiere a los herederos lo que conocemos como el derecho a deliberar.
Esto significa que contamos con un plazo de 30 días para manifestar nuestra voluntad a partir del día siguiente a la finalización del inventario de bienes y obligaciones del causante, es decir, la persona fallecida.
Durante este tiempo debemos valorar las ventajas e inconvenientes que podría suponernos aceptar los bienes que el testador pretendía transmitirnos en su testamento.
Tenemos que saber que, en el caso de que no nos pronunciemos, se entenderá que aceptamos sin condiciones.
¿Qué trámites debemos cumplir para vender una vivienda heredada?
Si deseamos vender una vivienda heredada nos veremos obligados a cumplir con una serie de trámites, que son los siguientes:
1. Presentar los documentos necesarios. Lo primero será recopilar los papeles que nos harán falta para ser reconocidos como herederos. Nos referimos al certificado de defunción y el de últimas voluntades, que obtendremos en el Registro General de Actos de Última Voluntad. Un documento que nos permitirá saber si el fallecido dejó testamento y en qué notaría se halla depositado.
2. Modificar la titularidad del inmueble. Para ello tendremos que formalizar ante notario la adjudicación de la herencia, presentando las escrituras del mismo. Dicho cambio debe reflejarse posteriormente en el Registro de la Propiedad, y dependerá de cada caso particular el trámite que debamos cumplimentar. Se tienen en cuenta circunstancias como la existencia de un testamento, si el reparto del patrimonio ha sido pactado entre los herederos o si hay un procedimiento legal abierto por desacuerdo entre los mismos.
3. Liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). Contamos con seis meses tras el fallecimiento del causante que pueden ser prorrogables por otros seis más. La cuantía dependerá de la comunidad autónoma en la que el testador tuviera registrada su vivienda habitual. Una cuestión que suscita numerosas controversias, ya que algunos gobiernos regionales cuentan con sustanciosas bonificaciones que, en algunos casos, superan el 99 %, lo que provoca enormes diferencias entre unos territorios y otros.
4. Pagar la plusvalía municipal. Como herederos estamos obligados a satisfacer este impuesto sobre la actualización del valor de esta nueva propiedad de naturaleza urbana. Es fundamental que tengamos en cuenta que si la posterior venta se produce más allá de los 12 meses después de haber liquidado esta cuantía tendremos que volver a pagarla, esta vez como vendedores.
¿Por qué nos conviene apoyarnos en una agencia inmobiliaria?
En efecto, a la hora de vender una vivienda que nos ha dejado algún familiar hemos de ser conscientes de que el tiempo es oro.
Por estas razones, lo más aconsejable es que nos apoyemos en una agencia inmobiliaria o proptech. Estos profesionales nos ayudarán a encontrar comprador y efectuar la venta en un plazo ajustado, que suele rondar los 90 días, siempre a precio de mercado.
También, a resolver los posibles conflictos que pudieran producirse durante el proceso.
Conflictos habituales entre herederos
De hecho, estos problemas entre herederos suelen ser habituales en algunos casos. Principalmente, cuando no realizamos el acto de partición o adjudicación de los bienes y sus titularidades.
Ante estos supuestos, todos se convierten en dueños del todo por participaciones que no están divididas. Aquí radica el punto de partida de la mayoría de conflictos, como el que una de las partes se niegue a pagar gastos de mantenimiento, no acepte vender su participación o no quiera mantener el proindiviso de estos bienes.
Para poner en venta una vivienda heredada en Almería es obligatorio que todos los beneficiarios den su consentimiento.
Ahora bien, cualquiera de los herederos tiene la potestad para vender su parte, en cuyo caso tienen prioridad el resto de coherederos.
Eso significa que todos o algunos de ellos podemos subrogarnos en el lugar del comprador extraño y reembolsar el precio de compra, para lo cual disponemos del plazo de un mes a contar a partir del conocimiento de dicha intención de venta.
Por supuesto, cualquiera de los coherederos podemos pedir que se divida la propiedad en cualquier momento, ya que no estamos obligados a permanecer en comunidad.
Puede suceder también que, en pleno proceso, aparezca un heredero desconocido de mejor derecho (un hijo extramatrimonial no reconocido, el regreso de un ausente, etcétera).
En todos estos supuestos lo aconsejable es contar con el asesoramiento de un mediador que contribuya a encontrar una solución beneficiosa para los intereses de todos los implicados.
En conclusión, la venta de una vivienda en herencia es un proceso que en ocasiones puede resultar farragoso.
Si deseas más información, nos ofrecemos a asesorarte de forma personalizada. Puedes hacer llegar tu consulta a través del formulario de contacto, por el correo electrónico info@inmobiliariacano.es o a través del teléfono +34 950177116 Estaremos encantados en poder ayudarte.
