Recuperar la vivienda alquila por necesidad
Cuando hay un contrato vigente y los inquilinos actuales siguen viviendo en ella. ¿Qué hacer entonces? ¿Es posible recuperar la vivienda?
En este post hablaremos de las posibilidades de recuperar un inmueble alquilado por necesidad y cómo llevar a cabo todos los trámites de manera legal.
A qué leyes recurrir
Si el contrato de alquiler del piso o casa se firmó entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 estará regulado por la ley 29/1994, de arrendamientos urbanos, también conocida como LAU. A partir del 6 de marzo de 2019 también están regulados por la LAU, pero con las modificaciones que introduce el Real Decreto Ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Cómo recuperar un inmueble alquilado por razones de necesidad
Nos centraremos en el primer caso, es decir, los contratos formalizados entre el el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019.
Recuperar la vivienda alquilada por necesidad cuando lleva más de un año alquilado
La manera más fácil de recuperar el inmueble es cuando ha transcurrido más de un año desde que la vivienda está alquilada. En el apartado 3º del artículo 9 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) se puede leer que, una vez haya transcurrido el primer año del contrato y se dé «la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.» se podrá recuperar el inmueble.
En otras palabras, es posible recuperar el inmueble si se piensa:
- Utilizarlo como residencia permanente.
- Que un familiar de primer grado la vaya a utilizar de dicha forma.
- Que un familiar de primer grado por adopción vaya a utilizarla de dicha forma.
- Que el cónyuge del arrendador la necesite por haberse separado, divorciado o declarado la nulidad matrimonial.
- Además, no es necesario incluir esta posibilidad en las cláusulas del contrato. Sí que es necesario, como podemos leer también en el apartado 3º del artículo 9 de la LAU, cumplir con lo siguiente:
- Es necesario comunicar al arrendatario que se va a necesitar el inmueble con dos meses de antelación.
- El arrendador deberá especificar también las causas.
- Esta causa (necesidad de alojamiento o divorcio) debe ser cierta y acreditada. Es decir, debe poder demostrarse, por ejemplo, con una copia de la sentencia de divorcio sellada por autoridades oficiales.
Si cumple esto, el arrendatario deberá entregar la propiedad al arrendador en ese plazo, 2 meses o como especifica la ley, «si las partes no llegan a un acuerdo distinto.»
Es decir, si el arrendatario lo necesitara, aun podría llegar a un acuerdo con el arrendador para prolongar la estancia.
O, al contrario, si se necesita la propiedad con urgencia para entrar inmediatamente, siempre se puede hablar con los actuales inquilinos y es posible que ellos acepten dejarla antes.
Por eso recomendamos siempre avisar con la mayor antelación posible que se va a necesitar el piso o casa.
Hay que tener en cuenta que es muy posible que no tengamos acceso al inmueble hasta cumplir los dos meses que tienen los inquilinos para abandonarla.
¿Qué hacer para recuperar la vivienda alquilada por necesidad si el contrato tiene menos de un año de antigüedad?
Si los inquilinos están menos de un año en el inmueble, no quedará más remedio que esperar a que transcurra dicho año.
En la LAU se especifica, para los contratos del primer año:
No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar el inmueble arrendada antes del transcurso de cinco años.
Es decir, un piso podrá recuperarse por las mismas razones que en los contratos de cinco años, pero esta posibilidad debe constar en una de las cláusulas del contrato y debe ser una de las razones que hemos comentado anteriormente (residencia permanente, para familiar de primer grado o para el excónyuge si se acaba de divorciar). Por eso, es necesario tenerlo en cuenta en el momento de realizar el contrato inicial de la casa.
También se entiende que, si se quiere tener esta posibilidad de recuperar el piso, es recomendable hacer un contrato inicial de un año y no de más. Existen sentencias de casos en que el alquiler inicial se hizo por 20 años, de manera que en ese tiempo era imposible acceder al inmueble, aun dándose las condiciones mencionadas de utilizarlo como residencia permanente.
Después del contrato inicial se pueden hacer prórrogas de la cantidad que se desee (3 años, 5 años…) y no habrá inconveniente en acceder de nuevo al inmueble y recuperar la vivienda alquilada por necesidad siempre que se cumplan los requisitos que hemos mencionado al principio.
¿Qué sucede si finalmente el arrendador o su familiar de primer grado no pasa a ocupar la casa?
Si, por cualquier razón, el arrendador o su familiar no termina viviendo en el inmueble como residencia permanente, la alquilan a otros inquilinos o cualquier otro caso, el arrendatario tendrá 30 días para reclamar entrar de nuevo en el inmueble y tendrá el derecho de disfrutar de nuevo del contrato que tendría de no haberla reclamado el propietario.
Recuperar el inmueble en caso de incumplimiento del contrato
Por necesidad, si el inquilino incumple sus obligaciones del contrato (como pagar las mensualidades o tener una mascota cuando no debería).
Sí que se podría disponer del inmueble antes de que se cumplieran los plazos establecidos.
Con esto esperamos arrojar más luz sobre cómo recuperar una vivienda que está en alquiler.
